아파트와 재건축

아파트와 재건축

 

 

 

1993년 이후 노후 아파트 재건축 허용기준의 완화는 재건축에 의한 아파트 단지개발의 급속한 확대를 그 결과로 만들었다. 서울특별시의 경우, 1994년 7월을 기준으로 237개의 모든 재건축 조합이 설립되어 재개발사업과 함께 아파트 개발사업의 주된 동력원이 되었다. 서울시의 경우 재건축 사업에 의한 공급량이 전체 주택건설 사업량에서 1993년 12.2%,에서 1994년 17.8% 1995년에는 37.6%로 매년 크게 증가하게 된 것에 비해 같은 기간 동안 재개발 사업에 의해 공급략이 43.7%,37.7&,31.7%로 전체 건설량에서 차지하는 비율이 상대적으로 줄어들었다.

 

이는 서울시 전체의 주택공급량의 약55~70%가 재건축사업과 재개발사업이 담당하고 있다는 것이다.

 

1993년부터 1995년까지 재건축에 의한 아파트 건설이 대폭 증가하는 것에 비해 상대적으로 재개발이 줄어드는데 1990년대 중반까지는 재건축이 상대적으로 아파트 공급의 주된 수단이던 시기였다. 이 당시에 재건축의 보편화는 건설업체의 사업성이 전제되어 있다. 택지비 절감을 위한 고밀화가 과제였는데 주택공급량 확대가 목표였던 정부가 인동간격 제한을 완화 시키는 고밀정책을 펼쳤다.

 

이는 IMF등에 의해 개발 제한이 걸리기 전에 재개발과 재건축이 고밀개발의 가속화를 이룩하게 만들었다.

조합과 건설사의 주도형 아파트 재건축은 이익집단이자 결사체인 주민들에게 기대이익을 현실적으로 만들어 주었다. 공공의 개입없이 주민들의 반목과 이해충돌을 야기하였고 폭력사태가 빚어지는 등 돈에 대한 욕망의 분출구로 아파트는 그 역할을 하였다.

 

복거일의 소설에서는 남서울 아파트 재건축 비상 대책위원회에 대해서 아이가 아버지에게 묻는 장면에서 효민아, 세상일은 너무 복잡해서 그렇게 편을 가르기는 어렵다. 그러나녀석은 그런 대답에 대응하는 법을 알고 있었다. 그러면 아빠는 어느편이야?

욕망이 충돌하는 현장인 재건축 아파트의 현상이 드러났다. 밀도의 고도화와 용적률의 변화를 통해서 최대한의 효율을 이끌어 낸 이들은 재건축을 통해서 자신의 이익을 분출구로서 아파트를 생각했고 이것이 현대의 아파트가 더더욱이 50%나 되는 국민 주택이 되는 결과를 만들었다.

 

분명히 도시재개발은 주택재개발과 재건축사업을 통해 기존주택수 대비 약 2배 이상의 주택공급 효과가 있는 것으로 나타났다. 승인된 재건축사업의 주택증대효과만 보더라도 약 14만 5천호가 추가로 공급되어 분당(97,500세대)과 평촌(42,010세대)신도시를 합한 주택공급규모 이상의 증가효과를 거두고 있다. 주택공급량이 부족한 도시지역에서 재개발은 부족한 주택량을 확대하는 데 긍정적인 효과를 보이고 있다는 점과 주거환경개선 측면에서 보면 주택의 질이 대폭 개선된 것으로 나타난다.

 

주택규모와 화장실, 목욕탕, 부엌을 비롯한 주거시설 수준이 현저히 향상된 것으로 평가되고 있다. 또한 불량주거지가 재정비됨에 따라 과거 불량주택지가 가졌던 부정적 이미지가 줄어들고, 주변지역의 주택가격이 상승하여 주택개량의 장애가 되었던 가치의 차이가 해결되어 주변지역의 불량․노후주택의 개량이 눈에 띄게 나타나고 있다. 다시 말해 불량주택지가 밀집된 지역에서 일정 부분의 재정비가 성장거점과 같이 주변지역의 주거환경 개선을 촉진하는 파급효과를 가져왔다.

 

그리고 재정비 후 중산층 가구가 이주함에 따라 의원이 개업을 하고, 구멍가게가 슈퍼마켓으로 변하는 등 주변지역의 편익시설이 보강되어 주거환경이 개선되는 효과를 가져왔다는 점에서 분명히 긍정적인 영향을 끼친다.

 

하지만 우리나라에서는 재개발의 효과는 재개발에 참여하거나 직간접적으로 관여하는 기관과 사람에게 미치는 영향을 통해 관찰할 수 있다. 재개발로 인한 영향을 받는 사람과 기관은 해당지역 거주민과 주변지역 주민, 지방자치단체, 건설업체, 일반분양자 등으로 구분할 수 있다. 해당 지역 거주민은 다시 가옥주와 세입자로 구분된다. 주거지역 재개발의 목표는 실제로 지역주민의 삶의 질을 개선하여 보다 안정된 생활을 도모하는 데 있다. 이러한 의미에서 가장 커다란 혜택을 보아야 할 대상은 지역주민이어야 한다. 그러나 재개발의 경제적 사회적 형평성은 매우 왜곡되어 있는 것으로 나타난다.

 

가옥주의 경우 일부 재산증식의 효과는 있으나 중대형 아파트 위주로 공급되어 주택가격 증가로 인한 자금부담을 크게 느끼고 있다. 결국 영세조합원이나 세입자들은 경제적 부담 때문에 재정착을 하지 못하는 경향이 매우 높으며, 조사에 따라 차이는 있으나 재정착률이 30%에도 미치지 못하고 있다.

그러나 건설업체나 지방자치단체 입장에서는 재개발로 인한 혜택을 충분히 확보하고 있다.건설업체입장에서는 택지가 고갈된 도시 내에서 재개발은 충분한 수익을 보장하는 사업으로 인식하고 있으며, 지방자치단체도 지역 내 불량지역의 개선과 국공유지 매각수입, 세수확보 등 도시정비로 인한 여러 가지 이점을 추구할 수 있다.

 

또한 개발로 인한 편익은 신규아파트의 구입능력을 갖춘 일반분양자에게도 커다란 혜택으로 돌아갔다. 대부분의 재개발단지는 개발 후 분양가격과 시장가격의 차이로 인한 개발 이익의 기회를 제공하여 투기자본의 유입을 초래하였고 개발로 인한 잉여는 개발지역외의 중산층이 차지하는 편익의 역진성으로 나타나고 있다.

 

특히 긍정적 측면이라 볼 수도 있는 재산증식은 악용 된다. 재개발사업의 영향의 하나로 종전에 비해 해당 지역 및 주변지역의 토지 및 주택가격의 상승을 지적할 수 있다. 이러한 문제는 흔히 야기되고 있는 투기문제를 야기하는 원인이 되기도 하였으나 주민 특히 가옥주의 입장에서 재산증식을 하는 기회를 부여하였다. 비록 증가된 재산가치가 외지인에게 돌아가는 편익의 역진성이 문제점으로 지적되고 있으나 많은 주민이 주거수준을 과거보다 향상시키는 계기를 갖게 되었다는 점에서 긍정적인 부분도 있으나 지나치게 재산증식을 추구하는 이들의 이익을 위한 억지로 재개발을 하는 요인이 된다.

 

아파트와 재건축은 분명히 필요한 이유로 만들어지나 현재의 아파트 재개발 등은 분명히 투기성이 짙은 것이라고 할 수 있다. 이는 은마 아파트의 사례를 통해서도 엿 볼 수 있다. 은마아파트 또는 한보은마아파트는 대한민국 서울특별시 강남구 대치동에 위치한 아파트 단지이다. 1978년 5월 사업승인을 취득해 1979년 9월에 준공하였고 입주하였다. 2011년부터 은마아파트 49층 재건축의 계획이 아직도 있다. 2017년 35층으로 다시 짓는다고 계획이 있고 49층 초고층 재건축을 포기했다. 4424세대로 단일단지로 강남 대치동의 최대급 재건축 단지다 우성 선경 미도와 함께 우선미로 불리며 대한민국 최고가 아파트지역의 한곳이다

 

1996년부터 재건축이 추진중이다. 강남 재건축계의 내년 아파트라 불릴 정도로 재건축의 심볼이다. 2015년 기준으로 재건축 이야기가 된 지 20년이 됐다. 아파트 내구연한이 40년에서 30년으로 단축되면서 더더욱 재건축에 열을 올리고 있으나 서울시청과 강남구청간의 마찰 그리고 부동산 경기까지 맞물려서 지지부진하다. 특히 시청 - 구청간의 마찰 문제가 의외로 심각하다. 은마아파트 재건축에 대해 강남구청은 긍정적으로 보고 추진하나 서울시청에서 번번이 부결시켰다. 2006년에도 은마아파트 도로폐지 건으로 서울시와 강남구가 충돌했었다.

 

2015년 아파트 재건축 조합은 재개발 조합처럼 성립해 있는 상태였으나 여러번 서울시 재건축 심의를 통과하지 못하다가, 2015년 9월17일 드디어 서울특별시 건축심의위원회에서 서울시와 협상 끝에 단지내 15m 도로 폐지를 성사시켰다. 도로폐지가 되지 않으면 저 큰 아파트단지를 셋으로 쪼개서 재건축해야하는데, 도로폐지가 되면 하나의 대단지로 재건축이 가능해져서 수익성이 더욱 상승하기 때문이다. 2010년대 들어서 서울시에서도 일단 도로폐지 안건을 올리고 있는데 2015년 8월 서류미비를 이유로 또 다시 도로폐지안이 포함된 재건축 계획안이 심의 보류된 상태. 도로폐지가 가결되면 재건축 난관의 절반 이상이 해결되는 셈이다.

 

20년을 끌어오던 은마아파트 재건축이 성사 되었다. 도로폐지가 되면서 강남구청에서 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가를 빠른 속도로 내줄 것으로 보인다. 빠르면 2020년경 재건축이 될 것으로 보인다.

 

무려 20년간 집값 올리기에 열성을 내었고 재건축 기준 완화를 통해서 그 꿈을 이룩했다.

 국제현상공모에서 혁신적인 건축디자인을 도입할경우 서울시 건축 규제를 피할 수 있는 헛점을 이용 49층으로 재건축하려 했으나 2017년 1월 19일 20일의 도시계획위원회의 은마아파트 재건축 심의 결과 압구정동 개포동과의 형평성과 서울시 2030계획에 부딪혀 또 다시 보류된 상태다. 개발이익환수제 시행을 앞두고 경제성이 크게 떨어질 경우 집값에 영향을 줄 수도 있는 상태다. 이렇듯 굉장한 꼼수와 같은 형태로 최대한 효율을 이루어낼려고 했다.

 

2017년 8월 16일, 제14차 서울시 도시계획위원회에 '은마아파트 주택재건축 정비계획 수립안'에 대해 미심의 결정을 내렸다. 은마아파트 측에서 '주거동 49층' 재건축 계획을 철회하지 않고 강행을 주장하는 입장인 반면, 서울시 측에서는 "은마아파트는 동남권의 대표적인 재건축 단지로 서울 아파트 시장에 주는 영향력이 큰 만큼 층수, 용적률, 용도변경 등의 예민한 사안은 규제 틀 밖에서 검토하지 않겠다"며 "앞으로 도시기본계획에 부합한 계획안을 가져와야만 상정이 가능할 것"이라는 입장을 밝혔다.

결국 49층 재건축 안이 서울특별시청을 통과하지 못하게 되자 은마 재건축 조합에서는 전 주민 주민투표를 진행하였다. 이 주민투표에서 서울특별시의 층수제한인 35층을 수용하자는 의견이 71%로 나오면서 기존의 49층 재건축 추진안을 폐기하고 35층으로 변경하기로 했다. 이에 은마는 처음부터 재건축 계획을 다시 짜기로 하였다.