한국의 아파트의 부동산 및 산업 경제에 미친 영향

한국의 아파트의 부동산 및 산업 경제에 미친 영향

-아파트의 폐쇄성과 군집성과 부동산 운명 공동체

 중심으로-

 

한국 아파트 단지화,대형화의 경제 논리

 

한국의 아파트는 어떠한 경제적 매커니즘에 있어서 경제적인 영향을 끼치게 되었는가? 단지규모 즉 총세대수는 양질의 근린 환경을 대리하는 통제변수로 이용되어 왔다. 단지규모의 증가에 따라 주거가치가 상승하는 현상을 보이고 있으나 집적의 경제적인 면에서 이것이 왜 주거가치에 영향을 미치는가를 분석하지는 못했다.

 

한국 아파트 단지화와  뎌행화의 경제논리라는 논문에서는 다음과 같은 경제적 매커니즘을 분석하였다. 클럽의 규모효과는 단지의 amenity와 facilities들이 혼잡으로 인해 비효용성이 발생하는데 단지 주민들에 의해 배타적으로 이용되는 단지주민이용들이 증가한다고 본다. 특히 단지의 규모가 커지면 종류가 다양해지고 선택의 폭도 커짐에 따라서 다양한 요구를 충족 할 수 있다고 본다.

상점의 집적효과는 대규모 아파트 단지에서 배후단지가 커짐에 따라 단지 내 상가시설의 규모가 증가하게 되어 탐색비용과 통행 비용 즉 물리적 시간과 선택을 최대한 빠르게 할 수 있는 스마트 컨슈머적인 성향을 보인다고 할 수 있다.

 

도시가 집적의 경제적인 특성을 보이며 성장을 했듯이 그 조직을 이루는 아파트는 집적의 편익을 이용해서 부대복리시설 등의 이익을 얻을 수 있다. 주거시설과 부대복리시설을 같이 묶어 개발하여 인구가 밀집함으로써 생기는 혼잡비용을 효과로 전환하여 굉장히 경제적인 효과를 누릴 수 있다. 그러나 이로 인해서 아파트 단지민만을 위한 공간으로 활용되어 이것이 오히려 사회적 배제를 이끄는 결과를 만드는 gated community를 야기한다고 한다.

 

실제로 아파트 단지는 이를 형성함으로써 주변 지역과 단절되어 폐쇄적이고 배타적인 권리를 행사 할 수 있는 대규모 사유지의 속성을 갖고 있다. 이러한 아파트단지의 폐쇄성은 특히 근년에 들어 실제 외부인의 출입을 물리적으로 통제하기 위한 바리게이트, 개별인식 시스템 등 각종 차단시설이 설치되면서 의도적으로 더욱 강화되고 있다 특히 이를 출입 목적 제한으로 방범,치안,주차 및 잡상이 관리라는 실용적 목적을 내세워 다른 목적을 채우기도 한다. 하지만 다른 한편으로 사회경제적 지위를 나타내고 주변 지역과의 차별성,우월성을 강조하려는 수단으로 활용 될 수도 있는데 주거지 분리를 경제적 이해관계에 있어서 큰 가치로 한국인들은 꼽고 있다.

 

앞서 언급된것처럼 우리나라의 아파트는 1972년 제정된 주택건설촉진법과 주택건설 기준들은 두 가지 필요충분조건을 만들었다. 첫번째는 c.perry의 neighborhood theory에 근거한 통과교통 배제의 원칙과 두 번째는 아파트단지는 주택건설사업에 의해 건설된 20세대 이상의 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설이 공동소유의 단일 필지에 입지한 경우로서(주택법 제2조, 제 16조, 시행령 제15조), 부대시설은 주차장, 관리사무소 등 을, 그리고 복리시설은 상가를 비롯한 근린생활시설, 어린이 놀이터, 주민운동시설, 유치원, 경로당 등을 말한다(주택 법 제2조, 주택건설기준 등에 관한 규정 제4조, 제5조). 이 역시 근린주구 이론에서와 같이 자족적인 근린생활권 형성을 의도한 것이다. 즉 하나의 커뮤니티, 이를 다시 말하면 단절된 하나의 커뮤니티를 만든다는 것이다.

 

따라서 아파트단지는 태생적으로 통과교통을 배제하면서 자족적 근린생활권을 형성하려는 자기완결성을 추구하였기 때문에 주변지역으로부터 독립적이고 외부와의 접촉 이나 교류를 필요로 하지 않는 폐쇄적이고 배타적인 계획적 특성을 갖고 있다.

 

그 후 동부이촌동, 여의도, 반포, 압구정동 등으로 아파트단지가 중산층 이상을 겨냥해 고급화되면서 단지내·외 부간 물리적 단절이 곧 주민의 사회경제적 차이로 이어 지는 현상이 나타났다 1990 년대 말과 2000년대에 들어 아파트에 브랜드가 도입되고 초고층 주상복합아파트가 등장함에 따라 더욱 강화되었 다. 이에 따라 아파트단지의 물리적 폐쇄성과 거주민의 사회경제적 배제성이 결합되어 우리나라에서는 아파트단 지를 중심으로 한 사회계층의 주거지 분리 현상이 두드 러지게 나타나고 있다

특히 이러한 아파트의 브랜드화는 단지 출입구에 바리게이트를 넘어 차단시설의 설치가 직접적이고 노골적인 social exclusion과 polarization으로 나타나는데 우리나라의 아파트단지는 외국의 gated community와 유사한 특징을 지니게 된다.

 

 논문, 아파트단지의 물리적 폐쇄성과 사회경제적 효과에 관한 실증분석에 따르면 1970년대와 80년대에 준공된 단지에서는 주동별 1명 배 치가 가장 큰 비중을 차지하고 있는 반면, 90년대 이후 에 준공된 단지에서는 2~3개 주동 단위의 초소관리 비율 이 가장 큰 비율을 점유하고 있다. 이는 각종 출입통제시 설의 설치 및 보안기술의 발달과 함께 인건비 절약 등을 위해 무인경비시스템으로 대체되는 추세를 보여준다. 이 와 관련하여 특히 2000년대에 준공된 단지에서는 그 전 에는 거의 찾아볼 수 없었던 통합경비시스템이 41%나 도 입되어 새로운 통제요소로 등장했음을 알 수 있다.

 

또한 table3를 통해서 사회적 배제 즉 폐쇄성이 점점 시간에 따라 커지고 있다는 것을 알 수 있다. 이러한 폐쇄성이 과연 영향을 끼치는 지에 대해서도 분석하였는데 이러한 폐쇄성의 사회경제적 효과는 강남에 가깝게 위치할수록, 인근에 지하 철역이 많고 가까울수록, 세대수가 많을수록, 최고층수가 낮을수록, 세대당 주차대수가 많을수록, 복도식에 비해 계 단식 구조인 경우, 개별난방에 비해 중앙난방이나 지역난 방인 경우, 그리고 시공사의 지명도가 상대적으로 높은 경우 평당 아파트가격이 상승하는 것으로 나타난다고 한다.

 

또한 이상의 모든 독립변수들의 값이 일정할 때(ceteris paribus), 특히 경과년수가 동일한 경우라도, 폐쇄지수가 높으면 평 당 아파트가격도 통계적으로 유의하게 높게 형성되는 것 으로 나타난다. 구체적으로 바리게이트나 개별인식시스템 등과 같은 출입통제시설을 추가적으로 설치하여 폐쇄지수 가 한 단위 올라가면 아파트의 평당 가격은 1.2% 정도 상승하는 효과가 있다. 이러한 추정결과는 아파트단지의 폐쇄성에 대해 사람들이 별도로 지불할 의사가 있으며, 이에 따라 시장(市場)에서도 그 경제적 가치가 형성되어 있음을 의미한다.

 

또한 폐쇄성에 대한 주민들의 설문 조사를 통해서 아파트단지의 폐쇄수준이 높을수록 거주자들은 기본적으로 ‘커뮤니티’ 및 ‘사회적 명성’의 주거가치를 상대적으로 더욱 중시하고 있는 것으로 결론지을 수 있으며, 아파트단지의 폐쇄성에 대한 경제적 지불의사는 바로 이와 같은 주거 가치에 기초하고 있음을 알 수 있다. 이러한 분석결과는 특히 ‘안전·사생활’과 ‘사회적 명성’의 두 요인을 비교 해 볼 때 앞서 논의한 외국의 출입차단형 주거단지에서 와 같이 우리나라에서도 아파트단지의 폐쇄성이 물리적 ‘ 안전’의 실용적인 가치를 넘어 사회경제적 ‘위세’의 주 거가치를 지향하는 형태로 차별화되어 나타나고 있음을 시사한다. 즉, ‘안전·사생활’의 주거가치는 4개 단지가 유사하게 공유하고 있지만, ‘사회적 명성’의 주거가치는 폐쇄수준에 비례하여 평가가 달라진다고 한다.

 

 

건설업과 한국의 경제 성장의 연관성

 

정확히 아파트가 얼마나 경제성장에 큰 영향을 끼쳤는가에 대한 분석에 대한 선행연구는 존재하지는 않는다. 그러나 건설업과 한국의 경제 성장의 연관성에 대해서 규명한 논문은 존재한다.

분명한 것은 건설산업은 경제의 중요한 분야라는 것이다. 후진국에서 선진국으로서의 도약에 있어서 경제성장에 있어서 밀접한 연관관계를 가진다. 초기 성장단계에서 건설산업은 생산기반시설을 제공하는 중추 역할을 하는데 이 시설을 기반으로 경제가 발전하게 되는데 1970년부터 1995년까지의 한국 경제의 빠른 성장은 건설산업의 대규모 투자로 특정 지어진다고 해석 되어진다

Bon(1997)에 의하면 한국 건설산업의 성장은 구조상의 변화로 특징지어진다고 여겨진다. 건설산업에서의 점차적인 투자증가는 노동집약형 구조에서 고도화된 기술과 장비 및 신소재와 노동력 절감형 장비투입으로 바꾸는 혁신을 유도했다고 한다.

한국 건설사는 해외시장 11% 이상을 점유하고 25개 업체는 세계 250대 건설사 명단에 올랐으며 2012년 세계 100대 건설사 중 9개가 한국 건설사라고 한다. Drewer라는 학자가 서술한 건설산업과 거시경제의 상관관계에 따른 논문에 의하면, 경제의 고도성장기 진입 이후에 건설은 큰 영향을 끼치지 못한다고 한다. 이는 여러 선진국의 다양한 경제성장 단계에서 건설산업의 역할변화를 보이는데 Bon은 역 U자형 곡선을 보인다고 한다. 이 곡선은 경제구조가 저개발국에서 선진산업국으로서의 발전과정에서 건설업의 GDP와 건설산업의 물량의 감소 등을 나타나는데 한국은행의 통계자료와 여러 통계자료에 의해서 Bon의 제안을 검증 할수 있었다. GDP는 한국 경제의 성장에 따라서 크게 변화하고 있었다고 한다. 이미 2011년 한국은 이미 선진산업국으로 진입하여 건설업의 GDP는 감소하고 있으며 건설산업이 경제성장에 어느 정도의 기여는 인정되나 직접적인 경제성장의 견인차 역할을 하지는 않았다고 한다. 경제의 성장이 건설산업의 성장을 견인한다고 본다. 즉 한국경제에 있어서 경제적 성장이 아파트를 포함한 건설업을 이끌었다고 한다. 한국에 있어서 아파트가 직접적으로 지대한 경제적 역할을 한 것이 아니라 경제의 성장이 건설업에 영향을 끼친 것이라고 볼 수 있다. 즉 주택건설업은 고도의 경제성장으로 변화하고 있었음을 알 수 있다.

 

 

 

주택공급 증가와 투기 대상으로서의 아파트

 

주택건설촉진법은 전쟁 이후 부족한 주택을 공급하기 위해 최대한 주택을 공급하게 만들었었다. 그리고 이러한 정책은 아파트 공급확대정책으로 구체적으로 구현되었는데 이로 인해서 인플레이션이 야기 되었으며 투기성 자금이 유입되었다.

 

정부가 이러한 아파트를 공급한 이유는 최소한의 토지로 최대한의 주택을 공급하기위해 아파트 건설을 장려하기 위한 것이 었는데 정부는 없는 자금에서 부채를 통해 건설을 할 수 없으니 민간 건설업체들에 아파트를 공급하도록 유도하였다.

 

그 당시에 수출주도형 중화학공업이 성장하였는데 수출증가율과 중동건설 붐으로 인해 통화량이 팽창하게 되었고 통화 유동성이 증가하여 인플레이션이 매년 10-15% 증가되었다. 이는 주택가격급상승이 인플레이션 헷지(inflation hedge) 즉 화폐가치 하락 등을 고려해서 금,토지,주택 등 실물 자산인 real estate에 투자하는 행위에 사람들이 주력했다는 것인데 먼저 민간 건설업체에서 투ㅠ기성 자금을 이용하여 아파트를 개발하여 막대한 시세차익을 만들었다.

 

전통적 건설업체들은 주택개발사업에 참여하지는 않았지만 2세대 주택건설회사(1977년 기점) 대림건설 롯데건설 현대건설 경남기업등 현재의 유명 건설산업의 회사들이 아파트산업에 진입하였다. 특히 아파트 분양가를 참고하여 보면 지금의 물가로 1978년 당시 1개월 에 4-5천만원이 상승하였다. 아파트의 가격추이는 지금의 정부에서 보이는 투기성 이전에도 항상 우리나라의 고질적인 문제였던 것이었다.

 

아파트와 투기 이익집단

 

계속적인 텍스트로 강조해왔던 것은 한국의 아파트는 한국인의 욕망과 갈등 등을 담아내는 그릇이라고 한 것이었다. 청약통장을 은행에 가면 권하고 어느 아파트에 사는지 평수가 또 얼마나 되는지에 대해서 계층이 나뉜다. 아파트를 사는 곳이 아니라 사는 것(consume)의 대상이 되며 재산 증식 수단으로 우리나라에서의 베스트셀러를 장식하는 책들은 다 아파트 부동산이야기이다.

 

특히 우리나라 사람들에게 아파트를 중심으로 한 미신은 바로 부동산 불패 신화라는 것이다. 사이비 신앙과도 같다. 마치 노아의 방주처럼 아파트를 생각한다 파트 단지 개발은 한국 자본주의 축적체제가 고도화하는 과정에서 다른 문제를 잠재워준 기제였다. 중산층이 늘고 주거환경 욕구 수준은 높아졌지만 공공투자 없이 방치된 도시 환경은 저열한 상태였다. 이 상황에서 나온 것이 단지화 전략이었다. 공공이 투자해야 마땅한 도로, 녹지, 어린이집, 노인정 같은 인프라를 아파트 단지로 만들어 판매하도록 한 것이다. 온 국민이 평생 저축하며 아파트 마련에 힘쓰고 국가는 공공투자 없이 인프라 공급 문제를 해결했다.

 

특히 이러한 아파트가 가지는 의미는 이익집단으로서의 아파트 근린 생활 공동체를 보이는데 이는 공동체라고 불리기에도 비참하다. 이는 그냥 결사체이다. 공간구조 자체가 시민사회 구성원들의 소통과 공동체 의식을 제약한다. 아파트 단지는 공동체가 아니라 결사체로 보아야 한다. 인근에 장애인 학교 짓는 것을 반대하는 데 똘똘 뭉치는 사례가 말하듯이 시민사회의 공통 이해와 상충하는 이익집단이 되기 일쑤다. 이를 통해서 한국은 사회적 배제와 양극화를 이뤄낸다. 경제가 최고이기 때문이다.

 

그 어떠한 문제에 있어서 모든 문제가 집값 떨어진다로 규결된다. 특히 최근의 social mix 정책 등을 통해 계층을 섞는 시도를 지자체 등이 하면 아파트 집값이 떨어진다고 말한다. 특히 최근의 사회주택 정책들을 펼치고 있는 lh와 sh에 대한 기사들을 보면 이러한 문제점을 알 수 있다.

 

위의 사진은 단 한 안내문으로 시작되었다. 서울 영등포구 당산동의 한 아파트 주민들이 붙여 놓았던 글귀는 사회적 배제 즉 social exclusion이 무엇인지 분명히 알 수 있는 사례가 아닐 까 생각 된다. ‘5평형 빈민아파트 신축건’이라는 제목의 이 안내문은 서울시의 5평짜리 청년임대주택 신축을 반대하는 내용을 담고 있는 아픔의 길이었다.

 

우리나라의 사회적 배제가 일어나는 원인 중 하나인 집값, 즉 아파트 가격 폭락, 공사에 따른 안전 문제, 교통 혼잡 발생, 소음,매연,수면방해, 일조권,조망권,주병환경 훼손, 슬럼화에 따른 아파트 이미지 손상, 아동,청소년 문제, 우범지역화 우려, 보육권,교육 문제 등을 나열하며 주민들을 독려하고 있다는 내용이다.

 

하지만 실질적으로 앞서 언급하였지만 이들의 가장 주된 이유는 첫번째 항목이다. 바로 돈, 그래서 이 아파트 주민들은 청년임대주택을 빈민아파트라는 프레임을 씌워버렸다. 임대주택이 기존에 가지는 프레임인 경제적 빈곤층의 거주지라는 단 하나만의 이유로 원숭이 엉덩이는 빨개 빨가면 사과 사과는 맛있어와 같이 온갖 이유를 붙여서 이 시대의 희망이자 사회의 주역이 될 청년들은 한 순간에 빈민과 지역의 문젯거리를 초래하는 잠재적 문제아로 낙인 찍혀 버리는 현상이 생겼다.

 

청년임대주택은 가장 크게 사회문제로 대두되고 있는 청년주거난, 특히 서울시의 비싼 땅값 문제에 경제적 난을 허덕이고 있는 청년들을 위해 서울시가 추진하고 있는 사업이다. 역세군에 토지를 소유한 민간업자에게 다양한 인센티브를 주고 그들로 하여금 임대주택을 짓게 만들어서 사회초년생, 대학생, 신혼부부 등 청년세대들에게 공급하려는 명목의 정책이다. 이 정책을 통해서 청년세대들이 주변 시세의 60% 수준의 주택을 공급 받을 수 있게 되는 정책이다.

 

그러나 이 마저 임대 수입이 줄어들 것을 염려하는 것이 가장 큰 이유이고 주거 안전과 교육환경을 악화시킬 것이라는 너무 지나친 생각을 표출한 것이 아쉬운 것 같다. 같이 살아가는 도시와 사회를 만들고자 하여 이 전공을 선택한 나에게는 너무나도 아쉬운 사례가 아닌가 싶다. . 온갖 이유를 둘러대면서 자신들의 이익을 지키기 위해 너무나도 부끄럽게도 그들을 혐오하는 수준까지의 이유를 이야기하며 가장 큰 이유인 아파트 가격 폭락 말고도 수 많은 이유들을 대면서 자신들이 하는 행동에 대해서 정당화 하려는 태도를 보았을 때 사회적 배제는 단순한 이해를 하라는 수준을 넘어선 이기주의가 공간으로 나타나는 현상이 아닐 까 싶다. 비단 이런 작은 영등포구, 서울깍쟁이들한테서만 이런 일이 일어나는 것일까? 전혀 아니다. 단지 내에 분양,임대를 함께 조성하여 사회적,경제적인 배경이 다른 주민들이 어울려 사는 2003년에 첫 도입된 social mix 정책은 분양 받은 입주자들이 임대 입주자에게 편의 시설을 제한하는 차별을 발생 시켜 버린 사례도 있다. 경북대 기숙사 신축에 임대업자들이 반대하고 고려대 또한 이와 같은 일을 겪었다. Social exclusion은 특수한 지역에만 국한된 사례가 아닌, 대한민국에서 살아가는 우리들이 흔히 볼 수 있는 안타까운 현실이다.